Financiamiento creativo

Financiamiento otorgado por el vendedor
Como vendedor, usted tiene la opcin de financiar la adquisicin del comprador con el capital que tiene en la propiedad. Puede financiarle al comprador una parte o la totalidad de la hipoteca. Antes de constituir una hipoteca privada, es prudente que consulte a su abogado.

Aceptacin de una segunda hipoteca
En el caso de aceptar del comprador una segunda hipoteca (carry-back), el vendedor le presta al comprador parte del capital que posee en la propiedad. En este escenario, el comprador financiara la mayor parte del prstamo con un prestamista hipotecario tradicional y el resto, con el vendedor. Por lo general, el comprador pagara una tasa de inters un poco ms alta sobre la porcin financiada por el vendedor.

Cuestiones financieras

El precio de compra
El vendedor y el comprador establecen de comn acuerdo el precio de compra de la propiedad. Como vendedor, usted debe saber de antemano si el comprador desea que usted financie la operacin. Saber que usted estara financiando la operacin puede influir sobre su disposicin a hacer ajustes al precio de venta.

El pago inicial
La envergadura del pago inicial puede influir sobre el compromiso del comprador de cumplir el contrato de hipoteca. Cuando ms importante es el pago inicial realizado por el comprador, mayor es su motivacin para proteger la inversin. Adems de hacer los pagos mensuales, el compromiso del comprador para con la inversin incluye la buena disposicin a mantener y mejorar la propiedad, as como a realizar los pagos de impuestos y seguro.

La tasa de inters
Como mnimo, la tasa de inters que usted cobre debera igualar las tasas de inters vigentes que los prestamistas hipotecarios tradicionales estn ofreciendo para prstamos por el mismo plazo. Posiblemente desee cobrar un punto porcentual adicional como compensacin por el trabajo que significa administrar el prstamo.

Los antecedentes de crdito e ingresos del comprador
Tendr que analizar el historial de crdito del comprador para determinar la buena disposicin de ste a pagar sus deudas. Un informe de crdito le permitir conocer mejor el historial financiero del comprador. Las alertas rojas incluirn cualquier pago atrasado e incumplimiento de prstamos. Si un comprador tiene un historial de crdito que no es ejemplar, usted puede decidir no otorgar el prstamo o puede exigir un pago inicial ms importante. Adems de analizar el historial de crdito del comprador, tendr que analizar sus fuentes de ingresos. Es suficiente el sueldo del comprador para realizar los pagos mensuales? Cuenta el comprador con fuentes de ingresos adicionales a las que podra recurrirse si el comprador perdiera su empleo?

Amortizacin
El perodo de amortizacin es el tiempo a lo largo del cual se devuelve el prstamo. Cuanto ms prolongada es la amortizacin, usted est ms tiempo expuesto al riesgo de que el comprador falte al pago del prstamo.

Pago global
Es comn acordar que todo el monto del prstamo venza en una fecha determinada, generalmente a 5-10 aos. Como prestamista, esto le permite hacer una inversin rentable de corto plazo con una clusula que estipula que recuperar su inversin de capital en un plazo no mayor a 5-10 aos.

Por regla general, el comprador est en mejor posicin para obtener financiamiento tradicional despus de 5 o 10 aos. Tanto el capital que el comprador ya posee en la propiedad como la constancia de haber realizado puntualmente los pagos de la hipoteca pueden ayudarlo a obtener un prstamo para cubrir el pago global.

Depsito en custodia para impuestos y seguro
En general, los prestamistas les exigen a los prestatarios pagar una doceava parte de sus costos anuales en concepto de impuestos y seguro como pago en custodia, junto con cada pago de hipoteca. Entonces, es el prestamista quien realiza el pago anual por impuestos y seguro del prestatario. Si bien esto le exige tiempo y le agrega molestias al vendedor-financista, tambin lo protege de la lamentable situacin de que el comprador realice los pagos de su hipoteca, pero no los de impuestos y/o seguro.

Seguro de ttulo de propiedad del prestamista
Una pliza de seguro de ttulo de propiedad del prestamista es una inversin inteligente. La pliza protege su derecho de preferencia sobre la propiedad, impidiendo que ste sea superado por un derecho de preferencia de rango superior u otro derecho sobre la propiedad que, de ser ejercido, acabara con su garanta. Las causas que pueden afectar sus derechos como vendedor-financista son, entre otras, matrimonio, divorcio, muerte, falsificacin, sentencia por daos y perjuicios monetarios y falta de pago de impuestos estatales o federales. Como prestamista, asegrese de incluir el costo de su seguro de ttulo de propiedad como uno de los costos de cierre a cargo del comprador.

Cierre de la venta
Tanto el comprador como el vendedor sern responsables del pago de los costos habituales de cierre. Usted tambin querr que el comprador pague todos los costos asociados a la constitucin del financiamiento con hipoteca. Esto incluira el costo de encargarle a su abogado que constituya el pagar hipotecario.


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