O Custo do seu Financiamento Hipotecário 
a Taxas Fixas

Quando estiver procurando por um financiamento imobiliário, o agente financeiro poderá lhe dar uma cotação da taxa de juros do financiamento e pontos (taxas adicionais cobradas pelo agente financeiro normalmente pagas pelo mutuário no fechamento do contrato). Estes somente representam os termos disponibilizados no momento da cotação.  Podem não ser os mesmos no dia do fechamento do contrato (que pode ocorrer semanas ou meses à frente). Para assegurar que a taxa e os pontos sejam os mesmos no fechamento em relação àqueles cotados inicialmente, você precisará lock-in (fixar) a taxa de juros, também chamado de rate lock (fixação de taxa), ou rate commitment (compromisso de taxa).

Obtenção de um Acordo por Escrito

Flutuação da Taxa

Os compradores optam pela “taxa flutuante” quando acreditam que as taxas irão cair após a data de solicitação de empréstimo e antes do fechamento do contrato. O risco é que ao invés de cair, as taxas de juros subam, aumentando o valor do resgate do financiamento. 
 

Muitos agentes financeiros irão se comprometer, por escrito, com uma taxa de juros para financiamento em um período de tempo específico enquanto sua solicitação de crédito estiver sendo processada - isto é conhecido como "locking-in" (fixar) a taxa.

Se você decidir fixar uma taxa de juros, é melhor negociar com um agente financeiro que forneça um acordo de fixação de taxa por escrito. Certifique-se de ler este acordo cuidadosamente. Alguns acordos de fixação de taxa se tornam nulos devido a ações fora do seu alcance - como uma mudança da taxa máxima para empréstimos garantidos pela Associação dos Veteranos. 

Opções de Lock-in (Fixar)

As seguintes opções de fixação de taxa são comuns entre instituições de empréstimo. Assegure-se de indicar aos agentes hipotecários que você está considerando quais são as opções oferecidas. 

  • Lock-in taxas de juros e pontos.
    Isto irá lhe fornecer um claro conhecimento de quanto o seu financiamento irá custar. Nem sua taxa de juros nem os pontos aumentam durante o período de fixação, protegendo você de condições de mercado ascendentes. 

  • Lock-in (fixar) taxas de juros e manter pontos flutuantes.
    Sua taxa de juros é fixada e não irá ser alterada no período de fixação, enquanto seus pontos poderão subir ou cair dependendo das condições do mercado. Com essa opção, seu agente financeiro pode lhe permitir fixar os pontos nas condições atuais do mercado em um tempo entre a solicitação do empréstimo e o fechamento do contrato. 

  • Taxas de juros e pontos flutuantes.
    Essa opção lhe permite fixar a taxa de juros em um tempo entre a solicitação do empréstimo e o fechamento do contrato. Essa opção o coloca em risco se as taxas de juros e pontos aumentarem e pode não ser a melhor para um comprador de imóvel com um orçamento restrito. 

O Custo de Fixar a Taxa

Não é incomum que um agente financeiro cobre uma tarifa para fixar a taxa de juros e os pontos. Essa tarifa poderá variar dependendo do tempo total durante o qual você queira fixar a taxa (do período de fixação).

A tarifa pode ser cobrada quando você fixa a taxa (e raramente é devolvida se você retirar sua solicitação, se seu crédito for negado ou se você não fechar o contrato de empréstimo) ou poderá ser incluída nos seus gastos com o fechamento. O valor da tarifa e quando ela é cobrada irá variar entre os agentes financeiros. 

O Período de Fixação

Muitos agentes financeiros irão oferecer períodos de fixação de 30-60 dias. Alguns agentes financeiros poderão oferecer somente curtos períodos de fixação. E outros ainda poderão oferecer períodos mais longos (espere tarifas mais altas por períodos de fixação mais longos). 

O período de fixação deverá ser longo o bastante para cobrir o processo de aprovação do empréstimo e para permitir quaisquer outras contingências que possam atrasar o fechamento do contrato.  

Data de Expiração do Período de Fixação

Se circunstâncias inesperadas impedirem que o empréstimo seja concluído antes do último dia do período de fixação (seja por sua causa ou por terceiros relacionados ao processo - inclusive o agente financeiro), você perderá a taxa de juros e os pontos que estavam fixados. A taxa de juros e pontos vigentes são normalmente cobrados sob essas circunstâncias. Assegure-se de indagar de seu agente financeiro antes da fixação quais taxas de juros e pontos serão cobrados se o empréstimo não for fechado antes do período de fixação expirar.


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